Υπολογισμός Αντικειμενικών Αξιών & Φορολογική Διαχείριση Ακινήτων

Διαχείριση και οργάνωση των φορολογικών υποχρεώσεων που γεννιούνται από την κατοχή μεγάλης ακίνητης περιουσίας.

Το «Β-maps Φορολογική Διαχείριση» αποτελεί το κορυφαίο σύστημα Φορολογικής Διαχείρισης Ακινήτων που απευθύνεται σε πελάτες με Ακίνητη περιουσία και απαιτήσεις διαχείρισης των ακινήτων τους.

Περιέχει όλη την λειτουργικότητα που αφορά τον υπολογισμό Αντικειμενικών αξιών ακινήτων καθώς και όλες τις απαραίτητες λειτουργίες διαχείρισης και οργάνωσης των φορολογικών υποχρεώσεων που γεννιούνται από την κατοχή μεγάλης ακίνητης περιουσίας.

Το B-maps αντλεί τους συντελεστές υπολογισμού αντικειμενικών αξιών από τους servers της B-logica στο cloud (Microsoft Azure). Σε περίπτωση αλλαγής των συντελεστών των αντικειμενικών αξιών από το Υπουργείο Οικονομικών, η B-logica ενημερώνει τους servers της και ο χρήστης έχει άμεσα τις νέες τιμές συντελεστών, χωρίς να απαιτείται καμία αναβάθμιση του προγράμματος. Τα δεδομένα του χρήστη (Φύλλα Υπολογισμού, ιδιοκτήτες κλπ.) αποθηκεύονται τοπικά στο σύστημα του χρήστη.

To B-maps κάνει χρήση της βάσης δεδομένων αντικειμενικών αξιών της B-logica, το υψηλό επίπεδο ακρίβειας της οποίας πιστοποιείται από την χρήση της από:

  • Το 85% των Συμβολαιογράφων όλης της χώρας
  • Το Υπουργείο Οικονομικών (Υπολογισμός ΕΝ.Φ.Ι.Α.). Σημειώνεται ότι εξειδικευμένη Βάση Δεδομένων της B-logica χρησιμοποιείται από την Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ των πολιτών κάθε χρόνο.
  • Νομικά Πρόσωπα με μεγάλο χαρτοφυλάκιο ακινήτων (Τράπεζες, εταιρείες διαχείρισης ακίνητης περιουσίας, servicers, Εταιρείες leasing, κατασκευαστικές PWC, Cosmote, ΤΙΤΑΝ, κλπ.)

καθώς, και από την ενσωμάτωσή της ως υπηρεσία (web service) σε προγράμματα εταιρειών s/w που εξειδικεύονται στον χώρο των πολιτικών μηχανικών και λογιστών.

Η εξειδικευμένη έκδοση του B-maps Φορολογική Διαχείριση αποτελείται από τα παρακάτω τμήματα:

Αντικειμενικές Αξίες

Υποστηρίζονται τα συστήματα ΑΠΑΑ (Αντικειμενικός Προσδιορισμός Αξίας Ακινήτων), Μικτό, ΑΑ-Γης και όλα τα σχετικά έντυπα και συγκεκριμένα:

  •    Αντικειμενικές Αξίες Εντός ΑΠΑΑ (Φύλλα Υπολογισμού Ε1-Ε5)
  •    Μικτό Σύστημα (Φύλλα Υπολογισμού Κ1-Κ9)
  •    Αγροτεμάχια (ΑΑ-ΓΗΣ)

Τα Φύλλα Υπολογισμού (Φ.Υ.) εκτυπώνονται (pdf, εκτύπωση) σε Α4 (Ακριβή αντίγραφα των επίσημων του Υπουργείου Οικονομικών).

Γεωγραφικό Υπόβαθρο (GIS)

Ο υπολογισμός αντικειμενικής αξίας προϋποθέτει την εύρεση του γεωγραφικού σημείου του ακινήτου και την δήλωση των προσόψεων του, εργασία απαραίτητη για την ορθή εξαγωγή των Συντελεστών που επηρεάζουν την αντικειμενική αξία : την Τιμή Ζώνης (ΤΖ), τον Συντελεστή Εμπορικότητας (ΣΕ), Συντελεστή Αξιοποίησης οικοπέδου (ΣΑΟ), την Τιμή Οικοπέδου (ΤΟ).

Η αναζήτηση γίνεται σε ψηφιακούς γεωαναφερόμενους (ΕΓΣΑ87) χάρτες προσαρμοσμένους στις ανάγκες του αντικειμενικού συστήματος αφού εμπεριέχουν όλες τις πληροφορίες των χαρτών του υπουργείου Οικονομικών καθώς και των πινάκων τιμών, σχετικών με το σύστημα Αντικειμενικών Αξιών.

Οι χάρτες είναι «συμβατοί» με γεωγραφικά υπόβαθρα όπως Open street maps, Google maps,Bing κλπ. Το B-maps iv δίνει την δυνατότητα εναλλαγής ή/και σύνθεσης με το OpenStreetMaps (υπό την Open Data Commons Open Database License) για καλύτερη πλοήγηση του χρήστη. Οι παραπάνω χάρτες παρέχονται για όλες τις μεγάλες πόλεις και καλύπτουν το 80% των περιοχών του συστήματος ΑΠΑΑ.

Η αναζήτηση πάνω στους χάρτες γίνεται με διάφορους τρόπους όπως :

  • pan και zoom στον χάρτη,
  • άμεση αναζήτηση της περιοχής, οικισμού, δρόμου και αριθμού κλπ,
  • αναζήτηση με το Οικοδομικό τετράγωνο (εφ’ όσον υπάρχει αρίθμηση στην περιοχή) ή τον Ταχυδρομικό Κωδικό (Τ.Κ.),
  • Χρησιμοποιώντας έτοιμες λίστες Νομών, Δήμων και Δρόμων καθώς και συνδυασμό τους. Το σύστημα χρησιμοποιεί την Διοικητική Διαίρεση με βάση τον Καποδίστρια και τον Καλλικράτη.
Εντοπισμός Συντελεστών

Με την επιλογή στον χάρτη συγκεκριμένου σημείου στην Ελληνική επικράτεια, το σύστημα ενημερώνει τον χρήστη σε ποια συστήματα ανήκει η περιοχή (ΑΠΠΑ, Μικτό, ΑΑ-Γης).

ΑΠΑΑ: Ο χρήστης επιλέγει στον χάρτη το οικοδομικό τετράγωνο και ορίζει τις προσόψεις του ακινήτου. Το B-maps προβάλει όλους τους ορθούς Συντελεστές έχοντας λάβει υπόψη όλες τις περιπτώσεις γραμμικότητας, ορίων, αναλυτικών στοιχείων, σχετική θέση του ακινήτου κλπ.

Ταυτόχρονα προβάλλονται και οι Συντελεστές για τον υπολογισμό ΕΝ.Φ.Ι.Α. λαμβάνοντας υπόψη τις όποιες διαφοροποιήσεις σε σχέση με τους Συντελεστές που ισχύουν για μεταβιβάσεις (παραδοχές Υπουργείου Οικονομικών). Το σύστημα στις περιπτώσεις μεταβλητών ΣΑΟ και ΣΟ βάσει επιφάνειας ή άλλου λόγου, εμφανίζει οδηγό συμπλήρωσης για τον υπολογισμό του.

Μικτό: Δίνονται οι τιμές αφετηρίας Κ1,Κ2 και Κ3 καθώς και των ειδικών κτιρίων Κ4-Κ9

ΑΑ-Γης : Προβάλλονται οι πιθανές ειδικές περιπτώσεις της περιοχής. Σε κάθε περίπτωση δίνονται : Αρχική Βασική Αξία (ΑΒΑ), Ειδική Βασική Αξία (ΕΒΑ), Ειδική Βασική Αξία απόστασης από τη θάλασσα (ΕΒΑ 100,200,500,800) καθώς και η αρχική Τιμή Οικοπέδου (ΤΟ αρχ.)

Υπολογισμός Αξιών & Φόρων

Αντικειμενική Αξία, Φορολογητέα Αξία

Το B-maps χρησιμοποιεί γρήγορες οθόνες συμπλήρωσης, για τον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας ακινήτου για όλα τα Φύλλα Υπολογισμού. Οι οθόνες υπολογισμού διαθέτουν σύστημα ελέγχων εισαγωγής δεδομένων του χρήστη για να τον προστατέψουν από πιθανές αβλεψίες του.

Ο Υπολογισμός γίνεται ταυτόχρονα τόσο για την Αντικειμενική Αξία όσο και την Φορολογητέα και Κύριο Φόρο ΕΝ.Φ.Ι.Α.

Κύριος Φόρος ΕΝ.Φ.Ι.Α., Φόρος Μεταβίβασης, Τεκμαρτό εισόδημα, Φ.Π.Α.

Στις οθόνες Φύλλων Υπολογισμού υπολογίζεται πέρα από την Αντικειμενική και Φορολογητέα αξία και ο Κύριος Φόρος ΕΝ.Φ.Ι.Α.

Στα ακίνητα που ιδιοχρησιμοποιούνται ή παραχωρούνται δωρεάν υπολογίζεται το τεκμαρτό εισόδημα ανά εμπράγματο δικαίωμα, από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση, το 3% της αντικειμενικής του αξίας. 

Σε κάθε ακίνητο υπολογίζεται ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων που αναλογεί και ο Φ.Π.Α.,  αυτόματα με βάση την αντικειμενική αξία του εμπράγματου δικαιώματος του υπόχρεου. Το ποσό αποθηκεύεται στο Φ.Υ.

“Με το B-maps υπολογίζεται Αντικειμενική και Φορολογητέα αξία, κύριος και συμπληρωματικός φόρος ΕΝ.Φ.Ι.Α., τεκμαρτό εισόδημα και μισθωτική αξία”

Σε κάθε ακίνητο ανάλογα με το αν σε περίπτωση μεταβίβασης, του αναλογεί Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων ή Φ.Π.Α. υπολογίζεται αυτόματα το αντίστοιχο ποσό: Με βάση την αντικειμενική αξία του ακινήτου και το εμπράγματο δικαίωμα του υπόχρεου σε αυτό, υπολογίζεται αυτόματα είτε Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων και ο σχετικός ο Φ.Π.Α. Το ποσό  αποθηκεύεται στο ακίνητο και ενημερώνεται αυτόματα με τον επαναϋπολογισμό των σχετικών φύλλων υπολογισμού.

Επαναϋπολογισμός Αξιών και Φόρων

Κάθε φορά που είτε αλλάζουν οι Συντελεστές του αντικειμενικού συστήματος από το Υπουργείο Οικονομικών είτε μεταβάλλεται η παλαιότητα των ακινήτων των Φ.Υ., το B-maps κάνοντας χρήση του μηχανισμού επαναϋπολογισμού που διαθέτει, επαναϋπολογίζει όλες τις

αποθηκευμένες αξίες και φόρους του Φύλλου Υπολογισμού (Αντικειμενική και Φορολογητέα αξία, κύριος φόρος ΕΝ.Φ.Ι.Α., μισθωτική αξία, τεκμαρτή αξία).

Κατά τον επαναϋπολογισμό λαμβάνονται υπόψη τόσο οι αλλαγές συντελεστών των αντικειμενικών αξιών όσο και η αλλαγή παλαιότητας των κτισμάτων. Για κάθε Φύλλο Υπολογισμού ζητούνται εκ νέου από την βάση δεδομένων του συστήματος, οι συντελεστές αντικειμενικών αξιών και στη συνέχεια το Φ.Υ. επαναϋπολογίζεται εκ νέου αυτόματα (είτε αντικαθιστώντας το ήδη υπάρχον ΦΥ, είτε δημιουργώντας νέο βάσει επιλογής). Η παραπάνω δυνατότητα αυτόματης ενημέρωσης των Φύλλων Υπολογισμού δημιουργεί αρχείο ιστορικότητας ανά φορολογικό έτος παρέχοντας πλήρη έλεγχο για την εξέλιξη των αξιών του χαρτοφυλακίου ακινήτων.

Η δυνατότητα αυτή δύναται να γίνει μαζικά για πολλά Φύλλα Υπολογισμού, δίνοντας έτσι την δυνατότητα ο χρήστης να διαθέτει πάντα ενημερωμένη την τρέχουσα κατάσταση αξιών και φόρων, προσδιορίζοντας με ακρίβεια τον φόρο στον οποίο είναι υπόχρεος.

Ακίνητα

Το ακίνητο είναι βασική οντότητα του συστήματος “B-maps Φορολογική Διαχείριση Ακινήτων”. Η αποτύπωσή των ακινήτων πραγματοποιείται στα παρακάτω επίπεδα 

  • 1ο – Οντότητα ακινήτου
  • 2ο – Οντότητα Υπο-ακινήτου (Οικόπεδο, κτίριο)

Κάθε ακίνητο μπορεί να περιέχει ένα ή περισσότερα Υπό-ακίνητα (1:N)

Κάθε Υπό-ακίνητο μπορεί να περιέχει ένα ή περισσότερα Φύλλα Υπολογισμού (1:N).

Το Ακίνητο μπορεί να περιέχει αριθμό υπο-ακινήτων που έχουν κάποια λογική «σχέση» μεταξύ τους. Η «σχέση» αυτή μπορεί να ορισθεί από τον χρήστη και προσδιορίζεται από τις εκάστοτε επιχειρησιακές ανάγκες:

Περιουσιακή Κατάσταση & Ε9

Το σύστημα έχει την δυνατότητα αυτόματης ενημέρωσης του Ε9: Κάθε υπο-ακίνητο ορίζεται ως η ελάχιστη ανεξάρτητη οντότητα που έχει τα απαιτούμενα δεδομένα για να ενημερώσει την δήλωση Ε9. Έτσι σε κάθε υπο-ακίνητο, καταχωρούνται όλα τα δεδομένα που απαιτούνται για την ορθή αποτύπωσή του στην δήλωση Ε9 μαζί με τα εμπράγματα δικαιώματα των ιδιοκτητών του. Τα Φύλλα Υπολογισμού που ορίζουν την αντικειμενική αξία ακινήτου συνδέονται μεταξύ τους με ειδικούς κανόνες του συστήματος έτσι ώστε να είναι εφικτή η ενημέρωση του Ε9 (Περιουσιακή Κατάσταση / Περιουσιολόγιο) σε όλες τις περιπτώσεις.

Τα ποσοστά των εμπραγμάτων δικαιωμάτων μεταφέρονται στα Φύλλα Υπολογισμού που απαιτούνται για τον υπολογισμό της αντικειμενικής του αξίας.  Η ενημέρωση του Ε9-Περιουσιολογίου αναφέρεται σε κάθε ιδιοκτήτη ξεχωριστά και γίνεται με βάση το εμπράγματο δικαίωμα του ιδιοκτήτη αυτού στα ΦΥ του υποακινήτου.

Κάθε φορά που επαναϋπολογίζεται ένα Φύλλο Υπολογισμού γίνεται αυτόματη ενημέρωση της Περιουσιακής κατάστασης για κάθε ιδιοκτήτη του ακινήτου.

Επίσης παρέχεται η δυνατότητα δημιουργίας τροποποιητικής δήλωσης Ε9:

Από την Περιουσιακή Κατάσταση με την χρήση κατάλληλου φίλτρου ο χρήστης εμφανίζει όλα τα τροποποιηθέντα σε επιλεγμένο χρονικό διάστημα (π.χ. μήνας) Φύλλα Υπολογισμού. Παρέχεται η δυνατότητα δημιουργίας αρχικής ή τροποποιητικής δήλωσης Ε9.

Το ευρετήριο Περιουσιολογίου του B-maps εμφανίζει ανά πάσα στιγμή την τρέχουσα κατάσταση της ακίνητης περιουσίας του υπόχρεου ανάλογα με τα εμπράγματα δικαιώματά του, καθώς και προϋπολογισμό των φόρων ΕΝΦΙΑ (κύριου και συμπληρωματικού).

Στο ευρετήριο Περιουσιολογίου συγκεντρώνονται όλες οι πληροφορίες και οι υπολογισμοί που απαιτούνται για την συμπλήρωση των «υφιστάμενων» δηλώσεων Ε9 και ΕΝ.Φ.Ι.Α. (ανά ιδιοκτήτη). Κάθε ακίνητο στο ευρετήριο έχει σύνδεση με τα Φύλλα Υπολογισμού (ΦΥ) τα οποία το «συνθέτουν». Το ευρετήριο Περιουσιολογίου διαθέτει, πέρα από τις πληροφορίες του Ε9, όλη εκείνη την λειτουργικότητα που επιτρέπει την πλήρη διαχείριση των ΦΥ και τον επαναϋπολογισμό τους ανά ακίνητο.

Σημειώνεται ότι με την τρέχουσα νομοθεσία, η φορολογητέα αξία και ο φόρος ΕΝΦΙΑ υπολογίζονται με εν δυνάμει διαφορετικούς συντελεστές από αυτούς που χρησιμοποιούνται για τον υπολογισμό Αντικειμενικών Αξιών. Το πρόγραμμα ενημερώνει και συμπληρώνει τους ορθούς συντελεστές ανά περίπτωση με αυτόματο τρόπο. Για την υλοποίηση των παραπάνω, τα ΦΥ που συνθέτουν ένα ακίνητο (π.χ. πολυόροφο επαγγελματικό κτίσμα με Υπόγειες θέσεις στάθμευσης), μεταφέρονται στο Ε9 – Περιουσιολόγιο με ειδικούς κανόνες μεταφοράς, τόσο για την σωστή συμπλήρωση του Ε9 όσο και για τον ορθό υπολογισμό του φόρου που αναλογεί σε ενιαίο ακίνητο που απαρτίζεται από περισσότερα του ενός Φύλλα Υπολογισμού.

“ Διασύνδεση με τρία συστήματα Διαχείρισης Ακινήτων π.χ. SAP RE”

Ο υπολογισμός κύριου φόρου ΕΝΦΙΑ και Φορολογητέας αξίας δίνεται και σε επίπεδο Φύλλο Υπολογισμού, ενώ τα Σύνολα του κύριου φόρου και της Φορολογητέας αξίας καθώς και ο Συμπληρωματικός Φόρος ΕΝΦΙΑ στο σύνολο των εμπραγμάτων δικαιωμάτων.

Μισθώσεις & Ε2

Υποσύστημα για την καταχώρηση των στοιχείων των Μισθώσεων ακινήτων. Τα στοιχεία των Μισθώσεων χρησιμοποιούνται για την αυτόματη συμπλήρωση του Ε2 στο taxis.

Μια Μίσθωση μπορεί να συνδέεται με υποακίνητο οποιουδήποτε ακινήτου. Οι Μισθώσεις εμφανίζονται ως ανεξάρτητο ευρετήριο.

Με βάση τα στοιχεία Μισθώσεων (Ονοματεπώνυμο/Επωνυμία Μισθωτή, ΑΦΜ Μισθωτή, Ημερομηνία έναρξης και Ημερομηνία Λήξης μίσθωσης, Αριθμό δήλωσης στο σύστημα «Πληροφοριακών Στοιχείων Μισθώσεων Ακίνητης Περιουσίας», Είδος μίσθωσης και Μηναίο μίσθωμα)  δημιουργείται και συμπληρώνεται το έντυπο της ετήσιας δήλωσης μισθωμάτων Ε2 του TAXIS. Στα ιδιο χρησιμοποιούμενα ή δωρεάν παραχωρούμενα ακίνητα, ως μίσθωμα λαμβάνεται το υπολογισθέν τεκμαρτό εισόδημα. 

Ευρετήρια

Το σύνολο των εγγραφών κάθε οντότητας του B-maps (π.χ. Φύλλα Υπολογισμού, Ακίνητα, Πρόσωπα, Μισθώσεις, Περιουσιακή Κατάσταση κλπ) εμφανίζεται σε αντίστοιχο ευρετήριο. Όλα τα ευρετήρια υποστηρίζουν προσθαφαίρεση στηλών, ταξινόμηση σε κάθε στήλη, αναζήτηση σε κάθε στήλη και συνδυαστικά , αποθήκευση των επιλεγμένων ρυθμίσεων του χρήστη, καθώς και επιβολή και αποθήκευση κριτηρίων αναζήτησης τόσο σε πεδία του πίνακα όσο και σε συνδεόμενους πίνακες (joined) ανά χρήστη, για την εύκολη επαναχρησιμοποίησή τους (φίλτρα).

Φίλτρα: Το B-maps χρησιμοποιεί έναν ιδιαίτερα δυνατό μηχανισμό ορισμού κριτηρίων αναζήτησης, με τον οποίο ο χρήστης, σε ειδική φόρμα περιγραφής κριτηρίων, μπορεί να περιγράψει σύνθετα λογικά ερωτήματα και να προβάλει μόνο τις εγγραφές εκείνες που τα ικανοποιούν.

Τα κριτήρια αναζήτησης μπορεί να αποθηκευτούν με περιγραφή του χρήστη για την εύκολη επανάκλησή τους.

Στο ευρετήριο ακινήτων μπορούν να προβληθούν ερωτήματα (Φίλτρα) όπως:

  • Προβολή ακινήτων που δεν διαθέτουν Φύλλα Υπολογισμού
  • Προβολή ακινήτων με αντικειμενική αξία > Χ

Επίσης υπάρχει φίλτρο με το οποίο εμφανίζονται όλα τα τροποποιηθέντα σε επιλεγμένο χρονικό διάστημα (π.χ. μήνας) Φύλλα Υπολογισμού.

Δικαιώματα Χρηστών

Το Β-maps διαθέτει υποσύστημα διαχείρισης δικαιωμάτων πρόσβασης των χρηστών μέσω ρόλων.

Σε κάθε ρόλο ορίζονται τα δικαιώματα προβολής, εισαγωγής, τροποποίησης και διαγραφής ανά οντότητα όπως Φύλλα Υπολογισμού, Ακίνητα, Πρόσωπα. Στον κάθε χρήστη ανατίθεται ένας ρόλος.

Η διαχείριση των παραπάνω δικαιωμάτων και ρόλων γίνεται από το Διαχειριστή του συστήματος

Auditing

Το σύστημα καταγράφει ιστορικότητα των κινήσεων των χρηστών: ποιος χρήστης άλλαξε ποια τιμή σε ποιο πεδίο στις κύριες οντότητες του συστήματος Φύλλα Υπολογισμού, Ακίνητα και Υπό-ακίνητα, Περιουσιολόγιο. Σε επίπεδο ευρετηρίου των παραπάνω οντοτήτων ο administrator του συστήματος μπορεί να δει την εξέλιξη τιμών των πεδίων με βάση την ημερομηνία αλλαγής του(ων), καθώς και ποιος χρήστης έκανε την επεξεργασία.

Αρχιτεκτονική B-maps IV

H Βάση Δεδομένων των Συντελεστών που επηρεάζουν τον υπολογισμό της Αντικειμενικής Αξίας καθώς και οι χάρτες του GIS συστήματος, φιλοξενούνται στους servers της B-logica στο Microsoft Azure. Το B-maps IV αντλεί τις τιμές συντελεστών και τους χάρτες μέσω web services.

Το B-maps IV χρησιμοποιεί τα eaxies web services για την αναζήτηση τόσο της γεωγραφικής θέσης, όσο και της άντλησης χαρτών και συντελεστών που επηρεάζουν την αντικειμενική αξία ακινήτων.

Σε περίπτωση αλλαγής των αντικειμενικών αξιών από το Υπουργείο Οικονομικών, η B-logica ενημερώνει τους servers της και ο χρήστης έχει άμεσα τις νέες τιμές, χωρίς να απαιτείται καμία αναβάθμιση του προγράμματος.

Τα δεδομένα του πελάτη αποθηκεύονται στην ΒΔ στα δικά του premises.