Αθήνα, 05-11-2025
ΠΡΟΕΔΡΙΚΟ ΔΙΑΤΑΓΜΑ ΥΠ’ ΑΡΙΘΜ. 94
(ΦΕΚ Α΄ 196/11.11.2025)

ΘΕΜΑ: «Καθορισμός διαδικασίας έγκρισης Ειδικού Σχεδίου Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων για την αντιστάθμιση της χρήσης κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού και άλλων λεπτομερειών για την υλοποίηση οικοδομικών αδειών». 

Ο ΠΡΟΕΔΡΟΣ ΤΗΣ ΕΛΛΗΝΙΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ
Έχοντας υπόψη:
1. Τις διατάξεις των άρθρων 66 έως 71 του ν. 5197/2025 «Παρεμβάσεις στο νομοθετικό πλαίσιο της Εθνικής Σχολής Δικαστικών Λειτουργών, στον Κώδικα Οργανισμού Δικαστηρίων και Κατάστασης Δικαστικών Λειτουργών και στον Κώδικα Συμβολαιογράφων και λοιπές διατάξεις» (Α’ 76) και ιδίως της παρ. 1 του άρθρου 69.
2. Την 74103/5569/08.07.2023 κοινή απόφαση του Πρωθυπουργού και του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας «Ανάθεση αρμοδιοτήτων στον Υφυπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Νικόλαο Ταγαρά» (Β’ 4408).
3. Την 40/Σ. 7η/20.05.2025 γνώμη του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων.
4. Το άρθρο 90 του Κώδικα νομοθεσίας για την Κυβέρνηση και τα κυβερνητικά όργανα (π.δ. 63/2005, Α’ 98), το οποίο διατηρήθηκε σε ισχύ με την περ. 22 του άρθρου 119 του ν. 4622/2019 (Α’ 133), και το γεγονός ότι, όπως προκύπτει από την ΥΠΕΝ/ΓΔΟΥ/59701/1665/30.05.2025 εισήγηση της Προϊσταμένης της Γενικής Διεύθυνσης Οικονομικών Υπηρεσιών του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, από τις διατάξεις του παρόντος διατάγματος δεν προκαλείται δαπάνη σε βάρος του κρατικού προϋπολογισμού.
5. Το γεγονός ότι με τις διατάξεις του παρόντος θεσπίζεται νέα διοικητική διαδικασία με επίσημο τίτλο: «Καθορισμός διαδικασίας έγκρισης Ειδικού Σχεδίου Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων για την αντιστάθμιση της χρήσης κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού».
6. Την 135/2025 γνωμοδότηση του Συμβουλίου της Επικρατείας.
Με πρόταση του Υπουργού και του Υφυπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, αποφασίζουμε: 

Άρθρο 1
Μέτρα περιβαλλοντικού ισοδυνάμου

1. Ως μέτρα περιβαλλοντικού ισοδυνάμου της περ. β της παρ. 2 του άρθρου 68 (Γ1)  του ν. 5197/2025 καθορίζονται τα εξής:

α) Η κατά προτεραιότητα απόκτηση από το Δημόσιο ακινήτων με αγορά ή αναγκαστική απαλλοτρίωση για τον καθορισμό κοινόχρηστων χώρων για την εξασφάλιση μέγιστης περιβαλλοντικής ποιότητας σε αναλογία ίση ή μεγαλύτερη του ποσοστού που προκύπτει από τα πολεοδομικά πρότυπα, κατ’ αντιστοιχία του ποσοστού του συντελεστή δόμησης που έχει επιτραπεί καθ’ υπέρβαση των όρων δόμησης της κάθε περιοχής,

β) η διαμόρφωση νέων και η αναδιαμόρφωση, βελτίωση και αναβάθμιση υφιστάμενων κοινόχρηστων χώρων στον αστικό ιστό, περιλαμβανόμενης και της δυνατότητας εξοπλισμού τους με υπόγειους χώρους στάθμευσης οχημάτων,

γ) η δημιουργία, συμπλήρωση, διαμόρφωση και βελτίωση δικτύων κοινόχρηστων χώρων και δικτύων πράσινων παρεμβάσεων στον αστικό ιστό,

δ) η κατά προτεραιότητα κατεδάφιση αυθαίρετων ή και επικίνδυνων (ετοιμορρόπων) κτισμάτων.

ε) ολοκληρωμένες παρεμβάσεις ανάπλασης σε περιβαλλοντικά και πολεοδομικά υποβαθμισμένες ή κορεσμένες περιοχές, καθώς και σε περιοχές που χρήζουν ειδικής προστασίας, με σκοπό την ανάδειξη και προστασία των περιοχών, τη διεύρυνση του αδόμητου – ελεύθερου χώρου και την αύξηση της αστικής βιωσιμότητας των περιοχών,

στ) η χρηματοδότηση δράσεων που περιλαμβάνονται στο από 3 Φεβρουαρίου 2023 Μνημόνιο συνεργασίας με τη Γενική Γραμματεία Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας για την αποδοχή πρόσκλησης ενδιαφέροντος προς υποστήριξη της ευρωπαϊκής αποστολής των εκατό (100) κλιματικά ουδέτερων και έξυπνων πόλεων,

ζ) η χρηματοδότηση της απόκτησης διατηρητέων κτιρίων και μνημείων από τον οικείο οργανισμό τοπικής αυτοδιοίκησης Α’ βαθμού, καθώς και η αποκατάσταση δημοσίων διατηρητέων κτιρίων και μνημείων,

η) ο καθαρισμός και η οριοθέτηση ρεμάτων και έργα διευθέτησης και ανάδειξης αυτών,

θ) η χρηματοδότηση της δημιουργίας χώρων πρασίνου.

2. Τα μέτρα περιβαλλοντικού ισοδυνάμου εφαρμόζονται σε επίπεδο δημοτικής ενότητας εκτός από τις περιπτώσεις των μητροπολιτικών συγκροτημάτων Αττικής και Θεσσαλονίκης που εφαρμόζονται σε επίπεδο δήμου.

3. Για την επιλογή των καταλληλότερων μέτρων περιβαλλοντικού ισοδυνάμου ανά δημοτική ενότητα ή δήμο κατά την παρ. 2 εκπονείται Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων (Ε.Σ.Π.Ι.Α.Π.) από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας ή από τον οικείο Δήμο με χρηματοδότηση του Πράσινου Ταμείου ή δια δωρεάς της μελέτης προς το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας.

4. Τα Ε.Σ.Π.Ι.Α.Π. εγκρίνονται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας κατόπιν γνωμοδότησης του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων της παρ. 2 του άρθρου 24 του ν. 4495/2017 (Α’ 167). Για τα Ε.Σ.Π.Ι.Α.Π. ακολουθείται η διαδικασία φακέλου περιβαλλοντικού προελέγχου. Η επανέκδοση των οικοδομικών αδειών της περ. α της παρ. 1 του άρθρου 68 του ν. 5197/2025 χωρεί είτε μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας περιβαλλοντικού προελέγχου, με την έκδοση και δημοσιοποίηση της, κατά το άρθρο 5 παρ. 9 της 107017/28.8.2006 κοινής υπουργικής απόφασης (Β’ 1225), όπως ισχύει, διοικητικής πράξης είτε μετά την έγκριση του Ε.Σ.Π.Ι.Α.Π. στην περίπτωση που έχει προηγηθεί η τήρηση διαδικασίας «στρατηγικής περιβαλλοντικής εκτίμησης» και η έγκριση της οικείας στρατηγικής μελέτης περιβαλλοντικών επιπτώσεων, κατά το άρθρο 7 της ίδιας κοινής υπουργικής απόφασης, όπως ισχύει.

5. Ως εκκίνηση εκπόνησης του Ε.Σ.Π.Ι.Α.Π., κατά την έννοια της υποπερ. αα της περ. α της παρ. 4 του άρθρου 68 του ν. 5197/2025, νοείται η ολοκλήρωση της διαδικασίας περιβαλλοντικού προελέγχου, κατά το άρθρο 5 παρ. 9 της 107017/28.8.2006 κοινής υπουργικής απόφασης, με την έκδοση και δημοσιοποίηση της σχετικής διοικητικής πράξης, με την οποία κρίνεται ότι δεν απαιτείται η τήρηση της διαδικασίας «στρατηγικής περιβαλλοντικής εκτίμησης». Στην περίπτωση που απαιτείται η τήρηση διαδικασίας «στρατηγικής περιβαλλοντικής εκτίμησης» και η έγκριση της οικείας στρατηγικής μελέτης περιβαλλοντικών επιπτώσεων, κατά το άρθρο 7 της ίδιας κοινής υπουργικής απόφασης, όπως ισχύει, η επανέκδοση των οικοδομικών αδειών γίνεται μετά την έγκριση του Ε.Σ.Π.Ι.Α.Π. 

Άρθρο 2
Ύψος περιβαλλοντικού ισοδυνάμου, διαδικασία και υπόχρεοι καταβολής

1. Το ύψος του ποσού του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου της περ. α της παρ. 2 του άρθρου 68 του ν. 5197/2025, που αντιστοιχεί στη δόμηση από την εφαρμογή των κινήτρων και προσαυξήσεων των άρθρων 66 έως 71 του ν. 5197/2025, υπολογίζεται ως εξής: α) για τις περιπτώσεις της περ. α της παρ. 1 του άρθρου 68 του ν. 5197/2025 το οκτώ τοις εκατό (8%) της αξίας της δόμησης από την εφαρμογή των κινήτρων και προσαυξήσεων, σύμφωνα με το δεύτερο εδάφιο της περ. α της παρ. 1 του άρθρου 125ΙΓ του ν. 4495/2017, β) για τις περιπτώσεις της περ. β της παρ. 1 του άρθρου 68 του ν. 5197/2025 το δεκαπέντε τοις εκατό (15%) της αξίας της δόμησης από την εφαρμογή των κινήτρων και προσαυξήσεων, σύμφωνα με το δεύτερο εδάφιο της περ. α της παρ. 1 του άρθρου 125ΙΓ του ν. 4495/2017. Ως Τιμή Ζώνης για τον υπολογισμό του τέλους λαμβάνεται η ισχύουσα κατά την 11.12.2024.

2. Το ποσό περιβαλλοντικού ισοδυνάμου της περ. α της παρ. 2 του άρθρου 68 του ν. 5197/2025 καταβάλλεται σε ειδικό λογαριασμό στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων και διατίθεται αποκλειστικά στον δικαιούχο δήμο για την υλοποίηση των δράσεων περιβαλλοντικού ισοδυνάμου του άρθρου 1.

Άρθρο 3
Όροι και προϋποθέσεις εκκίνησης εργασιών

Ως εκκίνηση των οικοδομικών εργασιών νοούνται:

α) Η πραγματοποίηση εργασιών εκσκαφής για την ανέγερση της οικοδομής (ενδεικτικά εργασίες εκσκαφής για αντιστήριξη πρανών ή θεμελίωση) ή σε περίπτωση προσθήκης (για την οποία δεν απαιτείται εκσκαφή) η πραγματοποίηση εργασιών σκυροδέτησης, ο χρόνος πραγματοποίησης των οποίων αποδεικνύεται με κάθε πρόσφορο τρόπο, ιδίως με: αα) τη γνωστοποίηση της έναρξης των εργασιών σε οποιαδήποτε διοικητική αρχή, αβ) την ηλεκτρονική υποβολή Αναλυτικής Περιοδικής Δήλωσης από τον εργοδότη στη βάση δεδομένων του Ηλεκτρονικού Εθνικού Φορέα Κοινωνικής Ασφάλισης, εφόσον η γνωστοποίηση ή η υποβολή των ως άνω στοιχείων έχει λάβει χώρα εμπροθέσμως, σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις, αγ) αεροφωτογραφίες που έχουν ληφθεί από δημόσιο ή άλλον τυχόν εγκεκριμένο φορέα, ώστε να καθίσταται βεβαία η σχετική ημερομηνία, αδ) συμβάσεις με βέβαιη χρονολογία που αφορούν στην εκκίνηση οικοδομικών εργασιών ή και σε μεταγενέστερο στάδιο αυτής,

β) η κατεδάφιση προϋφιστάμενων κτισμάτων εντός του ιδίου ακινήτου, εφόσον δεν είναι προγενέστερη των έξι (6) μηνών από την 11η Δεκεμβρίου 2024,

γ) η διενέργεια έως την 11η Δεκεμβρίου 2024 ανασκαφικών εργασιών της αρχαιολογικής υπηρεσίας στο πλαίσιο υφιστάμενης οικοδομικής άδειας, η οποία αποδεικνύεται με κάθε πρόσφορο μέσο, όπως και η διενέργεια δοκιμαστικών τομών της αρχαιολογικής υπηρεσίας, στο πλαίσιο υφιστάμενης οικοδομικής άδειας.

Άρθρο 4
Έναρξη ισχύος

Η ισχύς του παρόντος διατάγματος αρχίζει από τη δημοσίευσή του στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.
Στον Υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας αναθέτουμε τη δημοσίευση και εκτέλεση του παρόντος διατάγματος.

Αθήνα, 5 Νοεμβρίου 2025

Ο Πρόεδρος της Δημοκρατίας
ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ ΑΝ. ΤΑΣΟΥΛΑΣ 

          ΟΥπουργός Περιβάλλοντος καιΕνέργειας                    Ο ΥφυπουργόςΠεριβάλλοντος  και Ενέργειας 
                         ΣΤΑΥΡΟΣ Ν. ΠΑΠΑΣΤΑΥΡΟΥ                                 ΝΙΚΟΛΑΟΣΤΑΓΑΡΑΣ

------------------

(Γ1)  Προς διευκόλυνση του αναγνώστη παρατίθενται οι διατάξεις του άρθρου 68 του Ν.5197/2025:

Ν. 5197/2025
(ΦΕΚ Α' 76/16.05.2025)
Παρεμβάσεις στο νομοθετικό πλαίσιο της Εθνικής Σχολής Δικαστικών Λειτουργών, στον Κώδικα Οργανισμού Δικαστηρίων και Κατάστασης Δικαστικών Λειτουργών και στον Κώδικα Συμβολαιογράφων και λοιπές διατάξεις. 

«Άρθρο 68
Περιβαλλοντικό ισοδύναμο 

1. Θεσπίζεται περιβαλλοντικό ισοδύναμο για την αντιστάθμιση της χρήσης των κινήτρων και προσαυξήσεων των άρθρων 66 και 71, των οικοδομικών αδειών που:
α) ακυρώνονται με δικαστική απόφαση ή έχουν προσβληθεί με αίτηση ακυρώσεως, η οποία εκκρεμεί και εφόσον έχουν εκκινήσει οικοδομικές εργασίες, έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024, και
β) έχουν εκδοθεί έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024 και για τις οποίες έχει, έως την ίδια ημερομηνία, υποβληθεί αίτημα ένταξης σε πρόγραμμα που χρηματοδοτείται από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας ή από το Εταιρικό Σύμφωνο Περιφερειακής Ανάπτυξης, υπό την προϋπόθεση έγκρισης του αιτήματος.

2. Το περιβαλλοντικό ισοδύναμο περιλαμβάνει:
α) την καταβολή τέλους εις ολόκληρον από τους ιδιοκτήτες και τον εργολάβο των κτισμάτων των περ. α) και β) της παρ. 1 σε ειδικό λογαριασμό στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων υπέρ του οικείου δήμου, και
β) τη λήψη μέτρων, τα οποία εξειδικεύονται σε Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων (Ε.Σ.Π.Ι.Α.Π.), το οποίο εκπονείται εντός δύο (2) ετών από την έναρξη ισχύος του παρόντος.

Τα μέτρα περιβαλλοντικού ισοδυνάμου είναι ιδίως:

βα) Η κατά προτεραιότητα απόκτηση από το Δημόσιο ακινήτων με αγορά ή αναγκαστική απαλλοτρίωση για τον καθορισμό κοινόχρηστων χώρων για την εξασφάλιση μέγιστης περιβαλλοντικής ποιότητας σε αναλογία ίση ή μεγαλύτερη του ποσοστού που προκύπτει από τα πολεοδομικά πρότυπα, κατ` αντιστοιχία του ποσοστού του συντελεστή δόμησης που έχει επιτραπεί καθ` υπέρβαση των όρων δόμησης της κάθε περιοχής,
ββ) η διαμόρφωση νέων και η αναδιαμόρφωση, βελτίωση και αναβάθμιση υφιστάμενων κοινόχρηστων χώρων στον αστικό ιστό, περιλαμβανόμενης και της δυνατότητας εξοπλισμού τους με υπόγειους χώρους στάθμευσης οχημάτων,
βγ) η δημιουργία, συμπλήρωση, διαμόρφωση και βελτίωση δικτύων κοινόχρηστων χώρων και δικτύων πράσινων παρεμβάσεων στον αστικό ιστό,
βδ) η κατά προτεραιότητα κατεδάφιση αυθαίρετων ή επικίνδυνων (ετοιμορρόπων) κτισμάτων,
βε) οι ολοκληρωμένες παρεμβάσεις ανάπλασης σε περιβαλλοντικά και πολεοδομικά υποβαθμισμένες ή κορεσμένες περιοχές, καθώς και σε περιοχές που χρήζουν ειδικής προστασίας, με σκοπό την ανάδειξη και προστασία των περιοχών, τη διεύρυνση του αδόμητου - ελεύθερου χώρου και την αύξηση της αστικής βιωσιμότητας των περιοχών,
βστ) η χρηματοδότηση δράσεων που περιλαμβάνονται στο από 3.2.2023 Μνημόνιο συνεργασίας με τη Γενική Γραμματεία Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας για την αποδοχή πρόσκλησης ενδιαφέροντος προς υποστήριξη της ευρωπαϊκής αποστολής των εκατό (100) κλιματικά ουδέτερων και έξυπνων πόλεων,
βζ) η χρηματοδότηση της απόκτησης διατηρητέων κτιρίων και μνημείων από τον οικείο δήμο, καθώς και η αποκατάσταση δημοσίων διατηρητέων κτιρίων και μνημείων,
βη) ο καθαρισμός και η οριοθέτηση ρεμάτων και τα έργα διευθέτησης και ανάδειξης αυτών και
βθ) η χρηματοδότηση της δημιουργίας χώρων πρασίνου.

3. Τα μέτρα περιβαλλοντικού ισοδυνάμου της περ. β) της παρ. 2 εφαρμόζονται σε επίπεδο δημοτικής ενότητας, εκτός από τις περιπτώσεις των μητροπολιτικών συγκροτημάτων Αττικής και Θεσσαλονίκης, όπου εφαρμόζονται σε επίπεδο δήμου.

4. α) Η συνέχιση της υλοποίησης των οικοδομικών αδειών της περ. α) της παρ. 1 επιτρέπεται:
αα) αν έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός, από την επανέκδοση της οικοδομικής άδειας, από την οικεία Υπηρεσία Δόμησης, η οποία πραγματοποιείται υποχρεωτικά εντός δύο (2) εργάσιμων ημερών από την εκκίνηση της εκπόνησης του Ε.Σ.Π.Ι.Α.Π. της περ. β) της παρ. 2 και μετά από σχετική αίτηση του υπόχρεου στο ηλεκτρονικό σύστημα «e-adeies», έως και την 16η.10.2025, η οποία συνοδεύεται από το αποδεικτικό καταβολής του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου και στοιχεία που αποδεικνύουν την ολοκλήρωση του φέροντος οργανισμού. Για την επανέκδοση της οικοδομικής άδειας, καμία άλλη έγκριση, γνώμη ή καταβολή προς το Δημόσιο ή τους Οργανισμούς Τοπικής Αυτοδιοίκησης δεν απαιτείται, πλην της διαδικασίας του πρώτου εδαφίου.
αβ) Αν δεν έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός απαιτείται, επιπροσθέτως των αναφερόμενων στο πρώτο εδάφιο της υποπερ. αα), έγκριση του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.) και του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής (ΚΕ.Σ.Α.) του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, κατόπιν κοινής συνεδρίασης, κατά την οποία συνεκτιμάται η αναγκαιότητα της συνέχισης υλοποίησης της οικοδομικής άδειας δυνάμει τεχνικών, κοινωνικών, οικονομικών και νομικών κριτηρίων. Οι αιτήσεις προς τα Κεντρικά Συμβούλια του πρώτου εδαφίου υποβάλλονται έως και την 16η.7.2025 και εξετάζονται κατά προτεραιότητα εντός ενός (1) μηνός από την υποβολή τους. Η σχετική έγκριση του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. και του ΚΕ.Σ.Α. επισυνάπτεται στην αίτηση του υπόχρεου στο ηλεκτρονικό σύστημα «e-adeies».
β) Η υλοποίηση της οικοδομικής άδειας της περ. β) της παρ. 1, επιτρέπεται από την έγκριση του Ε.Σ.Π.Ι.Α.Π., εφόσον καταβληθεί το περιβαλλοντικό ισοδύναμο.»

------------------------

B-logica